Quelques précisions sur les servitudes

En cas d’achat d’un terrain, il est toujours bienvenu de se renseigner sur les servitudes dont il pourrait bénéficier ou auxquelles il serait soumis (et parfois les deux), ceci bien avant de penser à déposer le permis de construire. Voici quelques informations à ce sujet.

https://www.flickr.com/photos/jlarnos/

Les différentes servitudes

Notion de droit, la servitude est une caractéristique attachée à un bien immobilier, indépendamment de son ou sa propriétaire. Elle existe ainsi toujours après une vente. Elle concerne en général deux biens appartenant à deux propriétaires différents (dont l'un peut être le pouvoir public). Dans le cas de terrains appartenant à un seul ou une seule propriétaire, la constitution d’une servitude ne peut être établie, puisque dans ces cas-là, le ou la propriétaire est censé accommoder ses parcelles de son côté, même s’il ou elle a des locataires. Pour revenir à la définition de servitude, le bien qui la subit est nommé le fonds servant et la servitude est alors dite passive. Le bien qui en bénéficie, c’est le fonds dominant, pour qui elle prend le nom de servitude active.

Les catégories de servitudes

Il existe trois catégories de servitudes, à commencer par celles qui sont la conséquence de la disposition naturelle du terrain. L’exemple typique est celui de l’écoulement d’une source au travers d’un terrain, qu’on ne doit pas empêcher. Ces servitudes sont donc toujours subies, mais elles peuvent constituer un avantage (dans notre exemple, pour l'arrosage, tant qu'on n'épuise pas le cours d'eau s'écoulant sur une propriété en aval).

Viennent ensuite les servitudes conséquences de lois qui établissent des règles d’utilité publique, par exemple le droit de passage en cas d’enclave, ou la servitude de vue.

Enfin, on peut établir des servitudes entre propriétaires voisins, tant qu’elles ne sont pas contraires à la loi. Ceci peut faire l’objet de contrepartie entre les intéressés initiaux. Ensuite, en cas de vente, l’acte de propriété ou la conservation des hypothèques mentionnant les servitudes, soit on achète en connaissance de cause, soit on demande une baisse du prix au vendeur ou à la vendeuse à cause d'une servitude qui gêne, mais en aucun cas à l'autre propriétaire.